জমির দলিল হাতে থাকলেই যে সেই জমির মালিকানা নিয়ে কোনো আইনি জটিলতা থাকবে না, এমন নয়। জাল স্বাক্ষর, প্রতারণা, অন্যের জমি নিজের নামে বিক্রি, উত্তরাধিকারীদের প্রাপ্য অংশের বাইরে জমি হস্তান্তর কিংবা আইন অনুযায়ী নিবন্ধন না করার মতো ঘটনায় দলিলের বৈধতা প্রশ্নের মুখে পড়তে পারে। এ ধরনের জালিয়াতি ও প্রতারণা ঠেকাতে বাংলাদেশে ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩ কার্যকর রয়েছে। তবে সামাজিক যোগাযোগমাধ্যম ও বিভিন্ন ওয়েবসাইটে প্রচারিত ‘ছয় ধরনের জমির দলিল চিরতরে বাতিল হচ্ছে’—এমন দাবির বিষয়ে সতর্ক থাকা জরুরি। ২০২৬ সালের ১০ নভেম্বর পর্যন্ত ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রকাশিত আইন ও সরকারি তথ্য পর্যালোচনা করে ছয় শ্রেণির দলিল একযোগে স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিলের কোনো কার্যকর সরকারি প্রজ্ঞাপন পাওয়া যায়নি।

প্রচারিত তালিকায় সাধারণত প্রতারণামূলক হেবা দলিল, সীমালঙ্ঘনকারী ওসিয়তনামা, নিবন্ধনবিহীন দলিল, জাল দলিল, ক্ষমতার অপব্যবহারে তৈরি দলিল এবং উত্তরাধিকারীর প্রাপ্য অংশের চেয়ে বেশি জমি বিক্রির দলিলের কথা বলা হয়। এসব ক্ষেত্রে আইনি সমস্যা তৈরি হতে পারে ঠিকই, কিন্তু প্রতিটি দলিলের বৈধতা নির্ধারণ করতে হয় সংশ্লিষ্ট আইন, দলিলের প্রকৃতি, মালিকানার ধারাবাহিকতা, প্রমাণ এবং প্রয়োজন অনুযায়ী আদালতের সিদ্ধান্তের ভিত্তিতে। শুধু তালিকায় নাম থাকলেই কোনো দলিল বাতিল হয়ে যায় না।

প্রথমেই আসে প্রতারণামূলক হেবা বা দান দলিলের বিষয়টি। হেবা হলো জীবদ্দশায় কোনো ব্যক্তি তাঁর সম্পত্তি অন্য কাউকে দান বা হস্তান্তর করার একটি পদ্ধতি। কিন্তু কোনো ব্যক্তিকে প্রতারণা করে, ভয় দেখিয়ে, জাল স্বাক্ষর নিয়ে কিংবা তাঁর প্রকৃত ইচ্ছার বিরুদ্ধে দলিল সম্পাদন করানো হলে সেটি আইনি চ্যালেঞ্জের মুখে পড়তে পারে। বিশেষ করে বৃদ্ধ, অসুস্থ বা সিদ্ধান্ত গ্রহণে অক্ষম ব্যক্তির দুর্বলতার সুযোগ নিয়ে সম্পত্তি লিখে নেওয়ার অভিযোগ উঠলে সংশ্লিষ্ট প্রমাণের ভিত্তিতে আদালতে প্রতিকার চাওয়া যায়। তবে সব হেবা দলিল বাতিল হবে—এমন কোনো সাধারণ বিধান নেই। হেবা ও ওসিয়তের আইনি নিয়মও এক নয়। জীবদ্দশায় বৈধ মালিকানাধীন সম্পত্তি হেবা করার ক্ষেত্রে ওসিয়তের এক-তৃতীয়াংশ সীমা স্বয়ংক্রিয়ভাবে প্রযোজ্য নয়।

দ্বিতীয়ত, ওসিয়তনামা বা উইল নিয়ে রয়েছে নানা ভুল ধারণা। মুসলিম ব্যক্তিগত আইনে সাধারণভাবে উত্তরাধিকারীদের সম্মতি ছাড়া একজন ব্যক্তি তাঁর সম্পত্তির এক-তৃতীয়াংশ পর্যন্ত ওসিয়ত করতে পারেন। এক-তৃতীয়াংশের বেশি সম্পত্তির ওসিয়ত কিংবা কোনো উত্তরাধিকারীর অনুকূলে ওসিয়তের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য আইন ও উত্তরাধিকারীদের সম্মতির বিষয়টি গুরুত্বপূর্ণ। তবে ধর্ম, ব্যক্তিগত আইন এবং সম্পত্তির ধরন অনুযায়ী বিধান ভিন্ন হতে পারে। তাই এক-তৃতীয়াংশের বেশি ওসিয়ত হলেই সব ক্ষেত্রে একইভাবে দলিল বাতিল হবে—এমন সিদ্ধান্ত দেওয়া যায় না।

তৃতীয়ত, নিবন্ধনবিহীন দলিলের বিষয়টি গুরুত্বপূর্ণ। স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে আইন অনুযায়ী যেসব দলিল নিবন্ধন বাধ্যতামূলক, সেগুলো যথাযথভাবে নিবন্ধিত না হলে মালিকানা হস্তান্তরের আইনি কার্যকারিতা নিয়ে সমস্যা তৈরি হতে পারে। শুধু স্ট্যাম্পে লিখে বা দলিল লেখকের মাধ্যমে কাগজ তৈরি করলেই তা নিবন্ধিত দলিলের সমান মর্যাদা পায় না। তবে সব ধরনের লিখিত কাগজ বা চুক্তির ক্ষেত্রে নিবন্ধনের নিয়ম এক নয়। কোন দলিল নিবন্ধনযোগ্য এবং কোনটির কী আইনি প্রভাব, তা সংশ্লিষ্ট আইনের বিধান অনুযায়ী নির্ধারিত হয়।

চতুর্থত, জাল দলিল সরাসরি ভূমি জালিয়াতির সঙ্গে সম্পর্কিত। অন্যের স্বাক্ষর নকল করা, ভুয়া পরিচয় ব্যবহার করা, মিথ্যা তথ্য দিয়ে দলিল তৈরি করা কিংবা মূল দলিলের গুরুত্বপূর্ণ অংশ অসাধুভাবে পরিবর্তন করার মতো কাজ অপরাধ। ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩-এর ৫ ধারায় এ ধরনের জালিয়াতির অপরাধ ও শাস্তির বিধান রয়েছে। এ ধারায় অপরাধ প্রমাণিত হলে সর্বোচ্চ সাত বছরের কারাদণ্ড ও অর্থদণ্ডের বিধান রাখা হয়েছে। একই আইনের ৬ ধারায় প্রতারণা বা জালিয়াতির মাধ্যমে তৈরি দলিল আদালতে প্রমাণিত হলে সংশ্লিষ্ট নথি, রেজিস্টার বা রেকর্ডে বিষয়টি লিপিবদ্ধ করার বিধান রয়েছে।

পঞ্চমত, রাজনৈতিক প্রভাব, প্রশাসনিক ক্ষমতা কিংবা জোরজবরদস্তি ব্যবহার করে অন্যের জমি দখল বা হস্তান্তরের ঘটনা ঘটলে সেটিও আইনি অপরাধের আওতায় আসতে পারে। ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩ অনুযায়ী অন্যের মালিকানাধীন জমি নিজের বলে প্রচার করা, নিজের মালিকানার অতিরিক্ত জমি হস্তান্তর করা কিংবা মিথ্যা পরিচয়ে জমি বিক্রির মতো কাজ ভূমি প্রতারণা হিসেবে গণ্য হতে পারে। এ ধরনের অপরাধে সর্বোচ্চ সাত বছরের কারাদণ্ড ও অর্থদণ্ডের বিধান রয়েছে। তবে রাজনৈতিক বা প্রশাসনিক প্রভাবের অভিযোগ উঠলেই সংশ্লিষ্ট দলিল স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিল হয়ে যায় না; অভিযোগের সত্যতা ও আইনি প্রক্রিয়ার ভিত্তিতে সিদ্ধান্ত নিতে হয়।

ষষ্ঠত, উত্তরাধিকারীর প্রাপ্য অংশের চেয়ে বেশি জমি বিক্রির বিষয়টি নিয়েও সতর্ক থাকা প্রয়োজন। কোনো ব্যক্তি উত্তরাধিকার সূত্রে যতটুকু জমির মালিক হয়েছেন, সাধারণভাবে তার বেশি জমি নিজের মালিকানা হিসেবে বিক্রি করার অধিকার তাঁর নেই। নিজের বৈধ মালিকানার বাইরে অন্যের অংশ বিক্রি করলে তা ভূমি প্রতারণার অভিযোগের কারণ হতে পারে। তবে এ ক্ষেত্রে পুরো দলিল বাতিল হবে, নাকি অতিরিক্ত অংশের হস্তান্তর অকার্যকর হবে—তা নির্ভর করে দলিলের বিবরণ, মালিকানার প্রমাণ এবং আদালতের সিদ্ধান্তের ওপর। উত্তরাধিকারীরা তাঁদের অধিকার প্রতিষ্ঠায় প্রয়োজন অনুযায়ী দেওয়ানি আদালতের আশ্রয় নিতে পারেন।

ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩-এর ৪ ধারায় অন্যের জমি নিজের বলে প্রচার করা, তথ্য গোপন করে জমি হস্তান্তর, নিজের মালিকানার অতিরিক্ত জমি বিক্রি, মিথ্যা পরিচয় ব্যবহার এবং মিথ্যা বিবরণযুক্ত দলিল সম্পাদনের মতো কাজকে ভূমি প্রতারণার অপরাধ হিসেবে চিহ্নিত করা হয়েছে। ৬ ধারায় বলা হয়েছে, কোনো দলিল প্রতারণা বা জালিয়াতির মাধ্যমে তৈরি হয়েছে বলে আদালতে প্রমাণিত হলে সংশ্লিষ্ট নথি ও রেকর্ডে তা লিপিবদ্ধ করার ব্যবস্থা নিতে হবে। অর্থাৎ আইনটি জালিয়াতি শনাক্ত ও প্রতিকারের পথ তৈরি করেছে; কিন্তু কোনো ছয় দফা তালিকার ভিত্তিতে সব পুরোনো দলিল একসঙ্গে বাতিল করার কথা এতে বলা হয়নি।

এদিকে জমির মালিকানা ও নিবন্ধন ব্যবস্থাকে আধুনিক করতে সাম্প্রতিক সময়ে ডিজিটাল উদ্যোগও নেওয়া হয়েছে। ২০২৬ সালের ১ জানুয়ারি জারি করা নিবন্ধন (সংশোধনী) অধ্যাদেশে নিবন্ধন আইন, ১৯০৮ সংশোধন করে ই-রেজিস্ট্রেশনের বিধান যুক্ত করা হয়েছে। এর মাধ্যমে সরকার অনুমোদিত সফটওয়্যার ব্যবহার করে ডিজিটাল পদ্ধতিতে দলিল উপস্থাপন ও নিবন্ধনের সুযোগ তৈরির কথা বলা হয়েছে। পাশাপাশি হেবা ও দানের ঘোষণাকে নিবন্ধনের আওতায় আনা এবং নিবন্ধন কর্মকর্তাদের অনিয়মের দায় নির্ধারণের বিধানও যুক্ত হয়েছে। ফলে দলিল নিবন্ধন ব্যবস্থায় ডিজিটাল পদ্ধতি ও জবাবদিহি বাড়ানোর একটি আইনি ভিত্তি তৈরি হয়েছে।

তবে ডিজিটাল রেকর্ড তৈরি বা দলিল স্ক্যান করার অর্থ এই নয় যে, কোনো দলিল স্বয়ংক্রিয়ভাবে বৈধ কিংবা অবৈধ হয়ে যাবে। জমির মালিকানা যাচাইয়ের ক্ষেত্রে দলিলের পাশাপাশি সর্বশেষ খতিয়ান, নামজারি, ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের তথ্য, জমির দখল, মৌজা নকশা এবং আগের মালিকদের কাছ থেকে মালিকানা হস্তান্তরের ধারাবাহিকতা যাচাই করা জরুরি। ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩-এর ৬ ধারায় সর্বশেষ হালনাগাদ খতিয়ান ও ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের প্রমাণ ছাড়া নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে জমি হস্তান্তর ও দলিল নিবন্ধনের ওপর বিধিনিষেধের কথাও বলা হয়েছে।

তাই জমি কেনাবেচা, হেবা, উত্তরাধিকার কিংবা পুরোনো দলিল নিয়ে কোনো সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস, ভূমি অফিস এবং প্রয়োজনে আইনজীবীর মাধ্যমে কাগজপত্র যাচাই করা উচিত। কোনো দলিল নিয়ে বিরোধ থাকলে নিজে থেকে সেটিকে বাতিল ধরে নেওয়া বা অন্যের জমির দখল নেওয়া আইনগত ঝুঁকি তৈরি করতে পারে। বরং প্রয়োজনীয় প্রমাণ সংগ্রহ করে আইনানুগ প্রক্রিয়ায় প্রতিকার চাওয়াই নিরাপদ।

সব মিলিয়ে, জাল, প্রতারণামূলক ও আইনবহির্ভূত জমি হস্তান্তরের বিরুদ্ধে বাংলাদেশে কার্যকর আইন রয়েছে এবং ডিজিটাল নিবন্ধন ব্যবস্থার দিকেও অগ্রগতি হচ্ছে। কিন্তু ‘ছয় ধরনের দলিল চিরতরে বাতিল’—এমন প্রচারকে সরকারি সিদ্ধান্ত হিসেবে ধরে নেওয়ার সুযোগ নেই। জমির মালিকদের জন্য সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, দলিলের পাশাপাশি প্রকৃত মালিকানা ও সংশ্লিষ্ট রেকর্ড যাচাই করা এবং কোনো আইনি জটিলতা দেখা দিলে যথাযথ কর্তৃপক্ষের মাধ্যমে সমাধান করা।